성남 분당 무지개마을 1,2단지 임장 후기(feat. 5분 거리에 있는 두 집, 가격차이는 1억?)

요즘 읽고 있는 책은 “1%를 읽는 힘“ 이라는 책이다. 개인적으로 너무 재밌다. 저자는 메르라는 분인데 메르의 블로그를 운영하고 있다.

재미도 재미지만 이 분의 블로그는 읽기 편하다. 나도 앞으로는 이런 방식으로 블로그를 써볼까 한다.

https://blog.naver.com/ranto28

메르의 블로그 : 네이버 블로그

< 내 집 마련 TF_무지개 마을 임장 이야기>

1. 매매하기 전 내가 선호하는 지역의 모든 아파트에 대해서 알고 싶음

2. 몇 개월에 거쳐 선호하는 지역(성남, 하남, 용인 수지)의 아파트 임장을 가는게 목표임

3. 당연히 현재 시점에서 영끌은 절대 안되고 (매매도 조금의 의구심은 있음) 우리의 예산 범위 내에서 알아보고 있음

4. 첫 번째 임장으로 분당 오리역 근처의 무지개마을 3단지로 정하고 부동산에 문의함

5. 무지개마을 3단지 신한건영아파트는 현재 7억이하의 매물은 없다고 함

6. 네이버 부동산에는 7억이하의 매물들이 나와 있는데 이것들은 실입주 물건은 아니고 세안고 사놓을 물건들임

7. 대안으로 무지개마을 2단지(LG), 1단지(대림)의 매물들을 보기로 함

8. 간단히 매물들에 대해 소개하자면 무지개마을 2단지(LG)는 탄천에 매우 인접해있고 오리역을 10분 내로 갈 수 있음.

9. 오리역은 나름 이 지역 근처에서 광역버스들이 지나가는 곳이라서 교통의 요지(?)라고 할 수 있음

10. 무지개마을 1단지(대림)는 2단지에 비해 모든 것이 다운그래이드 느낌

11. 오리역에서 조금 멀고  탄천에서도 조금은 떨어져 있음. 임장한 결과 평수도 조금 작은 느낌

12. 임장을 다니다보면 형성되어 있는 시세를 신뢰하게 됨

13. 무슨 말이냐면 사람들이 높게 평가하는 곳은 가격이 높고, 높게 평가하는 것은 그만한 이유가 있음

14. 많은 사람들의 눈이 정확하다는 것을 깨닫게 됨.

15. 다시 무지개마을 1,2단지로 돌아와서 같은 평형을 기준으로 2단지의 수요가 높고 당연히 가격도 높음

16. 문제는 얼마나 가격차이가 나느냐?인데 지금 나온 호가로는 가격 차이가 꽤 남

17. 1단지 11층 전용47 호가 5.7억 VS 2단지 5층 전용49 6.5억, 11층 전용49 6.8억

18. 비교하고 있는 두 곳 모두 방이 2개이고 부엌과 거실이 붙어 있는 구조였음

19. 두 곳 모두 수리는 필요한 구조였고, 두 매물 모두 트인 뷰였지만 2단지는 탄천뷰로 훨씬 좋음

20. 내가 찾고 있는 매물은 하락기에 잘 버티고 상승기에 잘 올라갈 수 있는 매물을 찾고 있음(욕심이 너무 많나…)

21. 고점이었던 21년 9월 두 매물의 최고가를 비교해 보았음

22. 무지개 2단지(LG) 전용49 최고가 7.6억(22년 4월), 현재는 최고가 대비 15% 하락

23. 무지개 1단지(대림) 전용47 최고가 7.2억(22년 7월), 현재는 최고가 대비 20% 하락

24. 이렇게 보면 현재 나와있는 매물 중에서는 1단지 매물의 가격이 더 좋다고 볼 수 있음

25. 예시를 들면 지금 2단지를 6.5억에 산다고 가정하면 상승기에는 1.1억 이익

26. 1단지를 5.7억에 산다고 가정하면 상승기에는 1.5억 이익

27. 이런 점이 있기 때문에 어제 부동산 사장님도 현재 여유가 많다면 2단지를 추천하겠지만 2단지 가격이 착한 편은 아니라고 하심

28. 1단지 가격은 현재 부동산 시황 대비 급매로 나온 것이기 때문에 추후 상승기가 와서 2단지보다 상승하는 정도가 작더라도 싸게 샀기 때문에 조금 더 큰 이익을 볼 것이라고 했음

29. 나도 이 말에 동의를 하지만 2단지의 입지가 더 좋다는 사실은 부정할 수 없었음

30. 그래서 2단지의 매물이 조금만 더 싸게 나온다면 2단지를 사고 싶었음

31. 정리를 해보면 다음과 같음

31. 무지개마을 2단지는 현재 호가 6.5억 ~ 6.8억 대 매물이 있고 올해 초 실거래가 6.47억에 비해 2~3천만원정도 올랐음

32. 개인적으론 올해 안에 여기서 더 오를 기력은 없어보임

33. 무지개마을 1단지는 급매 호가 5.7억 매물이 있고 올해 초 실거래가는 없음. 최근 거래는 1층 5억

34. 쓰다보니 이게 급매가 맞는건가? 라는 생각이 듦

35. 같은 단지 25평은 세대가 많아서 최근거래가 활발함. 요즘 6.5억대 실거래되고 있으며 올해 초 5.85억 거래도 있었음

36. 실거래가를 보면 1단지가 그렇게 급매는 아니라는 생각이 듦